飲食店の店舗物件の探し方

開業・起業

飲食店の店舗物件の探し方と確認すべきこと(検索サイト紹介)

2022年4月9日

飲食店を開業するにあたって物件選びはとても重要です。
物件の重要性をあらわす「立地7割、中身3割」という言葉があります。

その事業が軌道に乗るかは立地で7割が決まってしまうという言葉です。
いい物件に巡り合えれば事業の7割は成功したといっても過言ではありませんが、逆に立地が悪ければ売上を上げるのに苦戦を強いられることになります。

ぺぺきよ
飲食店の開業の成功に重要なカギとなる物件の探し方について考えてみましょう。

 

 

探す物件の条件を明確化

飲食店を開業するのに、闇雲に物件を探しても良い物件には巡り合えません。
物件探しでまず最初にやるべきことは、物件の条件を明確化することです。

ぺぺきよ
すでに探す物件の条件が明確になってる方は、この部分は読み飛ばしていただいて大丈夫です。次の「情報の集め方5選」に飛んでください

 

飲食店の物件探しは、「店舗のコンセプト設計」→「事業計画の作成」→「物件探し」の順で行うのが一番です。

物件探しでまず一番最初にやるべきことは、「店舗のコンセプト設計」です。

新しく始めたいお店のコンセプト設計ができてなければ、物件の条件も不明瞭になります。
まずは、誰に・どこで・どんな商品を提供したいのかなど、これからのお店の運営に譲れない軸となるものを設計しましょう。

メモ

たまに、すごく家賃が安くていい物件が見つかって、その物件からお店のコンセプトを決めることがあります。
ただ、そういった物件はなかなか市場に出てきませんし、物件をベースに店のコンセプトを設計するのは、よほど得意分野でない限り難しいと思います。

家賃がタダ同然とかであれば話は変わってきますが。。。

 

お店のコンセプト設計は、5W2Hで考えると作りやすいです。

5W2Hとは

why(なぜ)
who(だれに)
where(どこで)
what(なにを)
when(いつ)
how(どのように)
how much(いくらで)

を考えてお店のコンセプトを考えます。

ぺぺきよ
コンセプト設計の作り方については下の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
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コンセプトを設計することで、お客様のターゲット層や立地、お店の広さや座席数、提供サービスの内容などが決まります。
お店のコンセプトが設計できたら次は「収支計画書」を作りましょう。

「収支計画書」を作る目的は、自分が思い描いたお店のコンセプトで、実際に経営をやっていけるのかを予測することです。
収支計画書を作成することで、物件の家賃がいくらだったら利益が出せるのかを数字で明確にします。

 

ぺぺきよ
収支計画書の作り方については下の記事で詳しく説明していますので参考にしてください。
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コンセプト設計が終わって収支計画書まで作成できれば、立地や広さ、座席や居抜きなのかなど、もう探すべき物件は明確になっているはずです。

それでは、物件の情報集めを始めましょう!

 

物件情報の集め方5選

いい物件に巡り合えるか巡り合えないかは「情報量」で決まります。
「情報量」は物件探しのために活動した量に比例します。

お店が軌道に乗るか乗らないかは「情報量」で7割決定します。
これから情報の集め方を5つ紹介しますが、本気で出店を考えているなら全部やるべきなので参考にしてください。

 

1.インターネット

物件情報を探すのにまず手をつけるのがインターネットです。

最初にインターネットで物件を探す理由は、自分の目的に合った店舗を探すと同時に「相場観を養うため」でもあります。

相場感がなければその物件が高いか安いかもわかりません。

あとで紹介しますが飲食物件に特化したサイトは結構ありますので全部目を通しましょう。
サイトにもよりますが、あらかじめ条件を登録しておいて条件に合う物件が見つかったらお知らせしてくれるというサイトもあります。

ぺぺきよ
まずは相場感を養いながら目的の物件を探していきましょう。

 

2.不動産会社の活用

出店予定エリアの不動産会社にはできる限り顔を出して情報を集めましょう。

不動産会社はその道のプロですので、まだ市場に出回っていない物件や、数か月後に廃業が決まっている居ぬき物件など、インターネットでは見つけられない情報をもっていることもあります。

まったくインターネットでは情報が出ずに不動産会社の水面下で取引が完了してしまうケースもあります。

不動産会社へ出向いて、コンセプトを出来る限り詳細に話して担当者に良い印象を持ってもらい、新しい情報があればすぐに連絡をもらえるようにしておきましょう。
何度もいいますが、「情報量」は物件探しのために活動した量に比例します。
ここをさぼると、せっかくいい物件に巡り会えるはずだった機会を損失することになります。

 

3.金融機関の活用

不動産が動くときはお金が動くので、銀行などの金融機関は不動産に関する情報をたくさん持っています。

例えば私の勤めてる会社の取引銀行の担当者は、「〇〇の物件が3ヶ月後から空きになるそうです。」など、よく将来の空き物件情報を持ってきてくれます。

特に地銀は、新しく始まろうとしている事業にとても敏感です。
その事業に収益性が予測されるなら、お金を貸して最初にメインバンクとして事業に食い込みたいからです。
なので最低でも出店エリアの地銀には、融資の相談もかねて早めに顔を出して、自分の担当者(窓口)を作っておくことをおすすめします。
おもわぬ物件情報が手に入るかもしれません。

 

4.知人(絶対に声をかけるべき10種類の知り合い)

できるだけ多くの人に声をかけましょう。

少しでも多くの情報が入るようにSNSなどで探していることを伝えても良いと思います。

その中でも特に下記の職業等の知り合いがいたら絶対に声をかけてください。
飲食店の物件に関する情報を持っている可能性が高い人たちです。

  • 不動産会社
  • 金融機関
  • 飲食店経営者、関係者
  • 食品卸業者
  • 酒屋
  • 厨房機器販売会社
  • 防虫・害虫駆除
  • 地域雑誌(タウン誌)会社
  • 出店予定エリアに住んでいる人
  • 出店予定エリアに勤務している人

 

5.実際に街を歩いてみる

出店予定エリアが決まれば実際に街を歩いてみましょう。

自分の足だけで目的の物件を探すことはなかなか難しいですが、その土地の雰囲気や人通り、周りにどんな人が住んでいてどんな店があるのかなど得られる情報は物件に限らずたくさんあるはずです。

実際に歩いて土地勘を持っておくことも物件探しには非常に重要です。
できれば先程の不動産会社や金融機関への挨拶もかねて、周辺をたくさん歩き回ることをおすすめします。

 

店舗物件を探すときに必ず確認したい10項目

飲食店の経営は立地で7割決まると言われています。

ぺぺきよ
次の10項目についてはかならず確認しておきましょう。

 

 

1. 競合店の状況
周りにどんな競合店があるのか知っておきましょう。
その上で、これから始めるお店がその競合店との差別化がはかれているか確認しましょう。

2. 店舗への入りやすさ
ターゲットとするお客様がその店舗へ入りやすい構造になっているでしょうか?
例えば車で来たお客様が駐車場に入りやすい構造になっているでしょうか。
車いすのお客様はどうでしょうか。

3. 店舗入口の看板など宣伝のしやすさ
店舗の入り口というのは一番大きな宣伝場所です。
看板の設置やメニューボードの設置などがしやすい作りになっているでしょうか。

4. 人通りの量
日本人は大体のかたが一日三食の食事を行います。
平日と休日の「朝・昼・夜」にわけて往来する人の層や人数をを確認しましょう。

5. 広さ、総座席数
作成した事業計画書どおりの座席数がちゃんと確保できるか確認しましょう。

6. 周辺の環境
周辺の環境がターゲットとするお客様の客層と一致するか確認しましょう。
ビジネス街で家族(ファミリー)をターゲットにした商売はまずしないですよね。

7. 駐車場の有無、広さ
コンセプトにもよりますが、駐車場の有無や広さは重要です。
座席数に対して駐車場がちゃんと確保できているか、近くにコインパーキングはあるかなど確認しましょう。

8.前のテナント情報
前のテナントが何をやっていてなぜ撤退したのかを知ることは物件選びでとても重要です。
店舗の入れ替えは前の店舗のイメージを若干引き継ぐという負の面もあります。
いざ物件を借りてみたら思わぬ理由で客が来なかったという事態を避けるためにもできるだけ情報を集めましょう。

9.店舗の状態
築年数、トイレや水回り、電気空調など残っている設備の状況を確認しましょう。
ちゃんと使用できるか、修繕の必要がないかよく見ておきましょう。

10.居抜きの場合
グリストラップや厨房の防水、ダクト周り、害虫の痕跡などはよく確認しておきましょう。
居抜きは設備や内装が安く仕上がるのがメリットですが、業態が変わると設備や改装に費用がかかりますし、老朽化によるリスクもあります。
私の会社が居抜き物件で居酒屋を開業した時には、電気の配線がネズミにかじられていたり、白アリがでたりで余計な費用が後から結構かかりました。

 

物件検索サイトの紹介(5選)

アットホーム
全国の飲食店に特化した物件を探すことができます。
カフェやラーメン、焼肉など業種を絞って検索したり、居ぬき物件のみを検索することもできます。

ホームズ
全国の空き店舗を探すことができます。
飲食店に特化はしていませんが件数が多いので相場感を養うのによいと思います。

店舗ネットワーク
全国の空き店舗を探すことができます。
飲食店に特化はしていませんが居抜き物件に絞って探すことができます。

店舗そのままオークション
全国の居抜き物件に特化したサイトです。

飲食店.com
飲食店に特化した検索サイトですが、残念ながら首都圏のみです。
ただし件数は多いです。

 

以上、飲食店の店舗物件の探し方と確認すべきことについてでした。

何度でもいいますが、強運の持ち主でないかぎり、自分のお店のコンセプトに合った物件に巡り合うにはそれなりの努力と行動力必要です。

後で後悔しないためにも今をサボらずできる限りの情報集めを頑張ってみてください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

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  • この記事を書いた人

ぺぺきよ

飲食業の中の人を10年。47歳おじさんブロガー。 PC販売員2年→税理士事務所6年→医療機関6年→公認会計事務所4年→現在は法人(飲食業)の総務経理10年目。 同い年のネイリストと昨年結婚。 ハチワレの「ペロ」を溺愛。

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